MUA HAY THUÊ ?

Nên mua nhà hay thuê nhà? Nên là chủ cơ sở thương mại hay đi thuê cơ sở thương mại? Mặc dù câu hỏi trên đây chỉ gói ghém hai chữ chính là mua hay thuê, nhưng câu trả lời lại không đơn giản như câu hỏi mà đòi hỏi một sự suy tính và phân tích thật chính chắn và kỹ lưỡng.

Trong loạt bài này, chúng tôi sẽ cố gắng liệt kê những yếu tố cần thiết khi chúng ta phải đương đầu với quyết định mua hay thuê, cùng những điểm thuận lợi và bất lợi của mỗi trường hợp, ngõ hầu giúp quý độc giả đi đến một quyết định chính xác và hợp với hoàn cảnh của mỗi người.

Có lẽ hầu hết mỗi người trong chúng ta đều biết rằng đầu tư vào thị trường địa ốc, đặc biệt là mua một căn nhà hoặc làm chủ cơ sở thương mại của mình, là một trong những phương cách hữu hiệu nhất để gầy dựng “con heo” tài chánh. Tuy nhiên, quyết định tiếp tục đi thuê hoặc làm chủ căn nhà hay cơ sở thương mại đòi hỏi một kiến thức căn bản về đầu tư, về địa ốc.  Thêm vào đó, khi quyết định mua thay vì thuê, người mua còn phải đối phó với việc chọn lựa, thương thảo giá cả, và làm sao để “thỏa mãn” các đòi hỏi “cắc ké” của ngân hàng để họ còn “rộng tay” cho mượn tiền trả góp.

* TRẢ TIỀN “RENT” ÍT HƠN TRẢ TIỀN “MORTGAGE”?

Có rất nhiều người nghĩ rằng ai mà chẳng muốn mua nhà hay làm chủ cơ sở thương mại của mình. Tuy nhiên, họ vẫn ngần ngại không mua mà vẫn tiếp tục đi thuê vì nghĩ rằng tiền thuê ít hơn tiền trả ngân hàng, và làm “ông chủ, bà chủ” tốn phí nhiều quá.

Trên thực tế, với thời gian, người đi thuê sẽ trả tiền thuê nhiều hơn so với tiền trả ngân hàng nếu họ làm chủ. Lý do là vì người chủ căn nhà hay cơ sở thương mại được quyền khấu trừ một số chi phí hoặc chi tiêu đặc biệt do việc làm chủ khi khai thuế cuối năm. Hơn nữa, người chủ còn được hưởng sự tự do, không phải lo lắng bị đuổi thành “homeless, vô gia cư”, không phải “ngậm đắng nuốt cay” nhắm mắt trả thêm tiền thuê tăng đều mỗi năm. Thêm vào đó, “con heo” lại càng ngày càng “béo” vì giá trị của căn nhà hoặc cơ sở thương mại đã tăng giá theo thời gian.

* Không phải trả thuế nhiều.

Khi một người làm chủ căn nhà hay cơ sở thương mại, họ được khấu trừ khoản tiền lời trả góp hàng tháng cho ngân hàng, tiền thuế thổ trạch (property tax), tiền phí tổn hồ sơ vay tiền (points và closing costs), v.v… từ lợi tức cá nhân của mình. Nếu so với người thuê nhà thì người đi thuê không được khấu trừ gì cả. Trong trường hợp người đi thuê cơ sở thương mại, người thuê chỉ được khấu trừ tiền thuê mà thôi. Quý độc giả nên tham khảo với nhân viên kế toán thuế vụ hoặc CPA để biết thêm chi tiết hoặc để biết chính xác sẽ giảm thuế được bao nhiêu theo hoàn cảnh của mỗi người. Chúng tôi nghĩ rằng quý độc giả sẽ ngạc nhiên khi thấy việc làm chủ căn nhà hay cơ sở thương mại mang lại rất nhiều quyền lợi hơn việc đi thuê.

* Không bị chủ nhà “làm eo”.

Hai vợ chồng Hòa-Hợp, sau khi mua nhà và mua luôn cơ sở thương mại để làm chủ, đã tâm sự rằng: Thật là khó tin. Không những chúng tôi vừa tiết kiệm được tiền hàng tháng, vừa được hưởng equity, mà chúng tôi còn có cảm tưởng là không còn trong vòng tù tội! Chúng tôi được tự do, muốn làm gì cũng được! Không còn chủ nhà ra lệnh cho tụi tôi phải trang hoàng như vầy, không còn chủ nhà cấm nuôi chó, không còn phải khép nép, lệ thuộc vào chủ nhà. Nếu tụi tôi có phải trả thêm tiền hàng tháng để làm chủ, tụi tôi cũng bằng lòng vì nó đáng “đồng tiền bát gạo”.

Hai vợ chồng Hòa-Hợp đã đề cập đến một điểm mà ít người ít để ý đến. Đó là khi làm chủ, chúng ta không những chỉ mua nhà mà chúng ta còn được sự tự do mà chỉ có chủ nhà mới được tận hưởng mà thôi.

* Không sợ tăng tiền thuê.

Thông thường, nếu chỉ nghĩ đến tương lai gần mà không nghĩ đến tương lai xa, chúng ta rất khó bỏ được ý định đi thuê và không cố gắng để dành tiền để mua nhà. Đặc biệt là những ai đang sống trong những khu vực có mức sống “đắt đỏ” hoặc có ý định mua nhà khi lãi xuất đang ở mức độ cao. Đôi khi tiền nợ trả ngân hàng còn cao hơn tiền đi thuê. Trong những trường hợp này, chúng ta nên nghĩ dài hạn thay vì ngắn hạn. Cho dù sống ở bất cứ nơi nào, lý do chính yếu và quan trọng khi quyết định mua thay vì thuê không phải là cần kiệm để dành tiền cho ngày hôm nay mà là dành dụm một số tiền lớn cho suốt cuộc đời chúng ta.

Thí dụ, tiền thuê hàng tháng là 1.000 đồng. Nếu đi mua, sau khi khấu trừ khoản tiền tiết kiệm được do việc giảm thuế, tiền vay trả ngân hàng là 1.500 đồng. Nếu chỉ cân nhắc vấn đề này mà thôi, chúng ta thấy rằng thuê nhà rẻ hơn mua nhà. Tuy nhiên, nếu có tiền lời cố định, số tiền nợ nhà băng hàng tháng sẽ không tăng và sẽ luôn luôn là 1.500 đồng. Trong tương lai, nếu lãi xuất giảm xuống, người mua nhà có thể tái tài trợ với phân lời thấp hơn và dĩ nhiên tiền vay trả ngân hàng cũng sẻ giảm theo.

Ngược lại, tiền thuê không thể nào ở mức cố định và hầu như sẽ tăng dần theo thời gian để bắt kịp với việc vật giá leo thang. Và việc gì đến sẽ đến! Không sớm thì muộn, tiền thuê sẽ cao hơn tiền trả nợ ngân hàng.

Khi quyết định mua nhà hay đầu tư làm chủ cơ sở thương mại, chúng ta nên nghĩ dài hạn. Đừng so sánh giá nhà bây giờ so với 5, 10, 20 năm về trước, mà hãy so sánh giá nhà bây giờ còn thấp so với 5, 10, 20 năm về sau.

* Thời gian sẽ “tẩm bổ con heo”.

Theo lịch sử Hoa Kỳ, thị trường địa ốc cũng phải trải qua những chu kỳ lên xuống như các thị trường khác. Tuy nhiên, với thời gian, các thống kê cho thấy người mua nhà sẽ để dành được nhiều tiền hơn người thuê nhà. Hơn nữa, tiền trả ngân hàng hàng tháng sẽ giảm dần món nợ, và sau cùng, người mua nhà được làm chủ một bất động sản “kếch sù”, không còn nợ nần gì ai. Người thuê nhà ngày càng nghèo thêm vì tiền thuê tăng, và người mua nhà ngày càng “khấm khá” vì bất động sản tăng giá trị.

Có lẽ quý độc giả cũng đồng ý việc mua nhà hay cơ sở thương mại sẽ mang lại nhiều quyền lợi hơn việc đi thuê. Tuy nhiên, đôi khi “cái khó nó bó cái khôn”, và không phải ai cũng có đủ khả năng đạt được mục đích của mình. Khi quyết định mua hay thuê, quý độc giả nên tham khảo với những nhà chuyên môn để giảm bớt các khó khăn, bất trắc sau này.

Luật Sư TRẦN ĐÌNH BÁ